Đường sắt muốn xây trung tâm thương mại: Nhắm đất vàng?

(Thị trường) - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) chỉ ra nguy cơ đối với những mảnh đất vàng của ngành đường sắt nếu chúng rơi vào tay tư nhân.

PV: - Tổng công ty Đường sắt Việt Nam (VNR) vừa đưa ra kế hoạch hoạt động đến năm 2020, trong đó cho biết sẽ hợp tác nâng cấp nhà ga kết hợp với thương mại, xây dựng siêu thị, cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại để đa dạng hoá dịch vụ tại những ga thuộc các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM...

Ông đánh giá như  thế nào về mức độ cần thiết của việc xây dựng trung tâm thương mại, siêu thị tại các nhà ga mà ngành đường sắt đang mong muốn? Với một ngành bị chê là trì trệ, sống trong không gian bao cấp quá lâu, ông hình dung ngành đường sắt Việt Nam có thể có những phương án nào để gọi vốn thực hiện các dự án nêu trên?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: - Trong tương lai lâu dài, việc nâng cấp nhà ga kết hợp với thương mại, xây dựng các siêu thị, cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại tại các nhà ga thuộc các thành phố lớn là một đòi hỏi cần thiết đối với ngành đường sắt để có được những nhà ga hiện đại, tầm cỡ. Hơn nữa, việc biến các nhà ga thành nơi không chỉ là điểm đến và đi của các con tàu và hành khách mà đồng thời còn là điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ cũng là một điều hay và nhiều quốc gia đã làm điều này.

Tuy nhiên, thẳng thắn mà nói, hiện nay chúng ta chưa đủ lực và cũng chưa thực sự cần thiết để làm điều này. Việc đầu tư xây dựng các trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi tại các nhà ga cũng giống như việc doanh nghiệp có phần vốn nhà nước đang chiếm sở hữu chính đi kinh doanh ngoài ngành và đó lại là một vấn đề khác phức tạp hơn, đó là sử dụng vốn nhà nước như thế nào trong các doanh nghiệp nhà nước.

Hiện nguồn vốn của Việt Nam nói chung và ngành đường sắt nói riêng quá ít ỏi, chưa đủ để có thể đầu tư, xây dựng các dự án ngoài ngành khác. Trong điều kiện hoàn cảnh hiện nay của Việt Nam, việc xây dựng các trung tâm thương mại, siêu thị tại các nhà ga là chưa cần thiết và không có khả năng, việc ngành đường sắt Việt Nam cần làm lúc này là tập trung làm cho tốt ngành nghề, chức năng, nhiệm vụ mà họ được Nhà nước giao.

Dĩ nhiên, như đã nói, bởi ngành đường sắt không đủ lực nên nếu họ nhất định muốn thực hiện nâng cấp các nhà ga kết hợp với thương mại như đã nói ở trên thì trong phương án đầu tư xây dựng, gọi vốn, chắc chắn Tổng công ty Đường sắt Việt Nam không thể sử dụng vốn nhà nước hay một số nguồn vốn khác mà họ có thể huy động được thông qua cổ phần hóa.

Vậy ngành đường sắt có thể lấy vốn ở đâu ra? Trông đợi vào tư nhân ư? Theo tôi, việc này rất khó bởi bình thường muốn gọi vốn để đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực gì của ngành đường sắt đều không đơn giản.

Duong sat muon xay trung tam thuong mai: Nham dat vang? 
Ga Hà Nội nằm ở vị trí đất vàng của Thủ đô. Ảnh: Tiền phong

Có ý kiến nói rằng ngành đường sắt có đất, với tổng diện tích trên 6.000ha, đó là một lợi thế nhưng không hẳn đã hấp dẫn được nhà đầu tư. Cần lưu ý rằng ngành đường sắt đã trì trệ suốt mấy chục năm qua và hầu hết các nhà đầu tư đều sợ cảnh “ao tù nước đọng”, dẫu có bỏ vốn ra nhà đầu tư cũng không dám chắc sẽ thu hồi lại được vốn.

Thực tế, không phải bây giờ chuyện kinh doanh thương mại của ngành đường sắt mới được tính đến. Lâu nay vẫn có các gian hàng lưu niệm, cửa hàng ăn uống... tại các nhà ga, nhưng thử hỏi người ta thu được cái gì, mong muốn gì để có thể đầu tư ở đó được? Người ta không thấy có lợi ích gì, mà phải thấy có lợi ích thì người ta mới dám làm.

PV: - Như ông nói ở trên, ngành đường sắt Việt Nam sở hữu một quỹ đất khá lớn. Phần lớn các nhà ga thuộc các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM... đều nằm ở những vị trí đất vàng, đất kim cương. Nhiều ý kiến lo ngại việc thu hút vốn đầu tư từ tư nhân nhưng lại thiếu cơ chế quản lý, giám sát, hợp đồng không rõ ràng, minh bạch thì rất dễ xảy ra nguy cơ đất vàng ga đường sắt sẽ thuộc về tay các nhà đầu tư tư nhân, từ đó họ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mua đi bán lại để kiếm lời, điều đó đặc biệt nguy hiểm khi đây lại là các đầu mối giao thông.

Ông chia sẻ với những lo ngại này thế nào và theo ông, ngành đường sắt cần cẩn trọng ra sao để không đi vào vết xe đổ đã từng xảy ra ở nhiều địa phương?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: - Như tôi đã nói, kể cả ngành đường sắt có đất thì cũng khó thu hút được nhà đầu tư. Vì sao lại như vậy? Cần phải thấy rõ rằng nếu chỉ xây siêu thị, trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi tại các nhà ga, đơn thuần vì mục đích dịch vụ, thương mại mà không đi kèm với việc xây dựng các tòa nhà chung cư, văn phòng cho thuê khác thì nhà đầu tư khó có lợi, khó thu hồi được vốn và vì thế, hiển nhiên họ không dám đầu tư. Nếu ai đó dám khẳng định chỉ làm mỗi dịch vụ thương mại mà không kinh doanh lĩnh vực khác thì quá giỏi.

Vì lẽ đó, nếu ngành đường sắt chỉ muốn kêu gọi vốn để xây dựng trung tâm thương mại, siêu thị đơn thuần thì chắc chắn không đáp ứng được nhu cầu về vốn, hiệu suất đầu tư.

Điều cần lo là những đề xuất xây dựng chung cư, cao ốc, văn phòng cho thuê quanh khu vực một số nhà ga, trong đó phải kể đến đề xuất xây nhiều tòa nhà cao 40-70 tầng gần khu vực ga Hà Nội từng gây xôn xao vào năm 2017.

Những đề xuất đó cần phải xem xét thận trọng, đặc biệt là trong quá trình cổ phần hóa, thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư của các nhà ga, vì qua đó người ta muốn biến các khu đất vàng của Nhà nước thành tài sản của cá nhân.

Nếu chấp thuận, ngành đường sắt có thể có chút vốn, song mục đích của nhà đầu tư không phải để phát triển ngành đường sắt mà nhằm mục đích kiếm lời, mà khi ấy cái được sẽ rất ít, thậm chí không có, trong khi cái mất lại rất nhiều.

Tóm lại, với nhân lực, vật lực hiện nay, còn rất lâu ngành đường sắt mới có thể thực hiện được kinh doanh đa ngành, và như phân tích ở trên, kế hoạch nâng cấp nhà ga kết hợp với thương mại khó có thể thực hiện được vì chẳng nhà đầu  tư nào dám bỏ vốn đầu tư chỉ để xây dựng, phát triển ngành đường sắt.

Ngay đến bây giờ, khi các gian hàng trong nhà ga đã có sẵn, chỉ cần đưa hàng hóa đến đặt vào để kinh doanh đã không ăn thua thì làm sao hy vọng bỏ vốn ra xây dựng trung tâm thương mại, siêu thị mà có lãi. Chỉ e khi xây dựng lên rồi, trung tâm thương mại, siêu thị lại rơi vào cảnh đìu hiu, ế khách và ngành đường sắt lại có nguy cơ vỡ nợ vì chuyện kinh doanh đa ngành này và lúc ấy sẽ buộc phải cho nhà đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Giống như các công trình cao tầng, trụ sở của nhiều ngành nghề, doanh nghiệp nhà nước khác, đã xây lên rồi xử lý ra sao là một vấn đề đau đầu và tốn kém, không thể một sớm một chiều mà giải quyết xong được. Đó là những bài học mà ngành đường sắt phải nhìn vào để tránh rơi vào vết xe đổ.

PV: - Một mối lo khác, việc xây dựng trung tâm thương mại, siêu thị trong các nhà ga có thể ảnh hưởng đến hành lang an toàn của hệ thống đường sắt hay không? Xin ông phân  tích cụ thể. Ở các nước khác, mô hình này được thực hiện như thế nào?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: - Xây dựng trung tâm thương mại, siêu thị tại các nhà ga đương nhiên sẽ ảnh hưởng đến hành lang an toàn đường sắt và cả độ an toàn, tính bền vững của các công trình, dự án. Đã có tàu chạy thì đều gây ra chấn động. Ngay các tòa nhà ở sân bay cũng không thiết kế giống các tòa nhà dân dụng vì ở khu vực này có độ rung lắc rất lớn nên khi xây dựng đều phải theo thiết kế riêng biệt, phòng chống được rung lắc, động đất, đảm bảo an toàn cho công trình. Chính vì thế, việc xây dựng các công trình trong các khu vực đặc biệt trên tốn kém và khó khăn hơn bình thường.

Muốn có một dự án tốt, trong sạch, đảm bảo về mỹ quan đô thị... đòi hỏi phải có sự khảo sát, thăm dò, thiết kế kỹ càng, chi tiết, phù hợp với quy hoạch, đừng vì lợi ích trước mắt để rồi sau này lại phải đau đầu xử lý các vướng mắc.

Theo tôi được biết, ở một số quốc gia cũng xây dựng nhà ga kết hợp với thương mại nhưng các trung tâm thương mại ấy, theo quy hoạch, không nằm trong nhà ga mà chỉ nằm bên cạnh, gắn kết với nhà ga.

Đối với ngành đường sắt Việt Nam, việc đầu tư các dự án trung tâm thương mại, siêu thị ở nhà ga cần được tính toán cẩn trọng, đầy đủ, đảm bảo chúng hoạt động hiệu quả và quan trọng là phải đúng quy hoạch, có như vậy mới phát triển lâu dài được.

PV: - Cách làm của đường sắt hiện nay chưa hiệu quả mà lại quan tâm tới những kế hoạch về bất động sản như vậy thì có phù hợp không? Ngành đường sắt phải làm thế nào để thu hút khách, quan trọng nữa là chở hàng, để giảm áp lực lên đường bộ?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: - Tôi nghi rằng việc đưa ra kế hoạch xây dựng những trung tâm thương mại, siêu thị tại các nhà ga là ý tưởng của những người làm bất động sản hoặc có lợi ích liên quan.

Đường sắt có chi phí vận tải thấp hơn các phương thức vận tải khác, nắm trong tay rất nhiều lợi thế cần phải phát triển, nhưng sự phát triển của đường sắt thời gian qua không tương xứng với tiềm năng. Đầu tư của Nhà nước hạn chế, bản thân ngành đường sắt lại không chịu vươn lên để thu hút hàng hóa, khách hàng để rồi có đầu tư, mở rộng, phát triển.

Có thể nói ngành đường sắt Việt Nam đã lạc hậu với thế giới, sống trong không gian bao cấp quá lâu, cứ một mình một chợ mà không theo cơ chế thị trường, khai thác toàn bộ tuyến đường sắt quốc gia nhưng gần như không phải chịu bất cứ sức ép nào liên quan đến sản xuất kinh doanh.

Đường sắt muốn phát triển phải phối hợp với các phương thức vận tải khác như đường bộ, đường biển, đường sông, đường hàng không... Nếu chỉ một mình đường sắt thì không thể phát triển được. Cái yếu của ngành đường sắt là không bắt tay được với các phương phương thức vận tải khác, đó là sự lãng phí ghê gớm.

Muốn phát triển ngành đường sắt trở thành một ngành đa mục tiêu, đa lĩnh vực thì phải có cuộc cách mạng về nâng cấp hạ tầng, kỹ thuật, dịch vụ của ngành đường sắt từ khâu bán vé, giá vé cho tới các khâu phục vụ tại nhà ga.

Một ví dụ đơn giản, đó là dịch vụ bán vé của ngành đường sắt. Thay vì ngồi chờ từng người dân ra nhà ga mua vé, thậm chí có mua điện tử cũng không hề đơn giản, thì đường sắt nên học hàng không cách bán vé. Cho tới nay, các đại lý bán vé hàng không đã đi vào tận các ngõ ngách, đường sắt mới bắt đầu làm nhưng chưa làm được vậy. Nếu không làm được việc này, đường sắt sẽ không thể thu hút được khách, không có khách vào ga thì ngành đường sắt xây trung tâm thương mại, siêu thị để phục vụ ai?

KS Trần Dân, Phó Chủ tịch Hội KHKT Cầu đường Đà Nẵng: Không cần thêm siêu thị trong nhà ga!

Hiện nay Việt Nam không thiếu siêu thị, thậm chí đã có thừa với sự tham gia của đủ nhà đầu tư trong và ngoài nước. Vì thế, ngành đường sắt không cần phải xây thêm siêu thị, trung tâm thương mại tại các nhà ga làm gì, bởi có làm cũng lấy đâu ra khách, khi đường sắt cũ kỹ, lạc hậu, không cạnh tranh nổi với vận tải đường bộ, đường không?

Nhiệm vụ quan trọng, cần ưu tiên hàng đầu của ngành hiện nay là phải giải tỏa các vi phạm hành lang an toàn đường sắt ở các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang (Khánh Hòa)..., đặc biệt là ở Hà Nội.

Suốt nhiều năm nay, báo chí đã phản ánh về tình trạng lấn chiếm hành lang, gây mất trật tự an toàn đường sắt ở Hà Nội trên các tuyến phố Phùng Hưng, Cửa Nam... Người dân ở các khu vực đó bám trụ vào các đường ray mà sinh sống, kinh doanh. Tại sao chính quyền địa phương không lo tìm đất, giải tỏa, di dời người dân, trả lại hành lang an toàn cho ngành đường sắt?

Ngành đường sắt nắm trong tay nhiều diện tích đất vàng, nhiều nhà đầu tư đã lăm le từ lâu, nên với kế hoạch xây dựng trung tâm thương mại, siêu thị lần này của Tổng công ty Đường sắt Việt Nam, tôi nghĩ họ sẽ nhảy vào ngay để “ăn đất”, chẳng ai vì mục đích dịch vụ thương mại đơn thuần.

Tất nhiên việc ngành đường sắt kêu gọi đầu tư, ai tham gia được đó là chuyện của họ, nhưng nguyên tắc là lời ăn lỗ chịu, không lấy tiền của Nhà nước, của nhân dân. Đất cấp cho đường sắt là để phát triển ngành đường sắt, không phải để làm siêu thị. Nhà đầu tư muốn làm siêu thị thì phải thuê đất theo giá thị trường, không phải mức giá chỉ hai bên biết với nhau hay “rẻ như cho” nhờ… phong bì.

Đặc biệt, ngành đường sắt muốn kêu gọi đầu tư thì hãy cứ chào thầu công khai để cho mọi người dân được biết.

Đã là nhà ga hàng không hay đường sắt, bến cảng thì một trong những nhiệm vụ của chúng là làm dịch vụ thương mại, nhưng có như vậy thì cũng chỉ vừa phải và cần căn cứ vào nhu cầu, lượng khách, diện tích bao nhiêu để xây dựng, nhất là phải phù hợp với quy hoạch của địa phương, không thể cứ làm ào ào.

Những siêu thị như vậy cũng chỉ được phép xây dựng ở ngoài nhà ga, còn trong nhà ga thì chỉ có những dịch vụ tối thiểu, phục vụ khách qua lại.

Đã nhiều lần tôi nói hạ tầng cơ sở ngành đường sắt suốt 40 năm nay vẫn y nguyên như thế. Cần ưu tiên đầu tư hạ tầng đường sắt (đường, ga, thông tin tín hiệu), đầu máy, toa xe để cải tạo bán kính nhỏ, giảm xóc, hạ bớt độ dốc...

Để giảm bớt áp lực cho đường bộ, cải thiện khả năng cạnh tranh của đường sắt, tôi nghĩ một mình ngành đường sắt không làm được mà cần có sự vào cuộc của Bộ GTVT. Bộ phải xây dựng quy hoạch phối hợp giữa vận tải đường bộ, đường sắt, đường thủy, đường không.

Thành Luân

Thứ Hai, 15/07/2019 13:39

Loading...
Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện